[저가양도] 부모 자식 간 부동산 거래, 저가양도 감정평가로 절세까지!

부모 자식 간 부동산 거래, 저가양도 감정평가로 절세까지!

 

 

서울 송파구 00동 아파트 사례로 살펴보는 가족 간 부동산 거래의 핵심 포인트

 

부모와 자식 사이에 이뤄지는 가족 간 부동산 거래는 감정적인 요소도 크지만, 동시에 세금 문제도 매우 중요하게 작용합니다.

특히 저가양도 형태로 주택을 이전할 경우, 자칫하면 양도소득세, 증여세, 취득세 등의 세금 폭탄을 맞을 수 있기 때문에 반드시 전문가의 자문과 감정평가를 거쳐야 합니다.

 

이번 포스팅에서는 서울 송파구 00동의 한 아파트를 대상으로 진행된 저가양도 감정평가 사례를 소개드리며, 이와 관련된 세금 절세 전략과 주의사항에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

 

 

 

🔍 가족 간 거래, 왜 감정평가가 중요할까?

 

 

부모 자식 간 부동산 거래는 대부분 시가보다 낮은 가격, 즉 저가로 거래되는 경우가 많습니다.

이는 의도적으로 세금을 줄이기 위한 목적보다는, 단순히 가족이기 때문에 발생하는 자연스러운 현상일 수 있습니다.

 

하지만 국세청은 이러한 거래에 대해 예의주시하고 있으며, 시세보다 현저히 낮은 가격으로 거래가 이루어진 경우 이를 '부당행위'로 간주하여 다음과 같은 불이익이 발생할 수 있습니다.

• 매도자(부모): 실거래가가 아닌 시세 기준으로 양도소득세를 납부해야 함
• 매수자(자녀): 저가취득분에 대해 증여세 및 취득세 부과

이때 중요한 것이 바로 감정평가액입니다.

적정시가를 감정평가서를 통해 소명하면, 불필요한 세금 부과를 피하고 합법적인 절세도 가능합니다.

 

 

 

 

🏢 실제 사례: 서울 송파구 00동 아파트의 저가양도 감정평가

 

 

최근 로안감정평가사사무소는 서울 송파구 00동의 한 아파트를 대상으로 한 저가양도 감정평가를 수행하였습니다.

 

이번 거래는 부모와 자녀 간의 부동산 이전 사례로, 세법상 이슈를 피하고자 의뢰인이 감정평가를 의뢰하셨습니다.

감정 결과, 이 아파트의 적정 감정평가액은 약 14억 원으로 산정되었습니다.

 

이 감정평가액은 다음과 같은 기준에 따라 평가되었습니다:

• 실거래 사례 비교
• 입지, 주변 인프라, 전세가율 등 시장 흐름 분석
• 같은 단지 내 유사 평형 거래내역과의 비교

이를 통해 **세무당국이 인정할 수 있는 '합리적 시가'**를 산출함으로써, 추후 세무조사 또는 세금 부과에 대해 명확한 대응 논리를 갖추게 되었습니다.

 

 

 

 

✅ 저가양도 시 반드시 알아야 할 세법 기준

 

 

저가양도를 활용하면 세금을 줄일 수 있지만, 무턱대고 시세보다 너무 낮게 양도하면 부당행위계산 부인 규정에 걸릴 수 있습니다.

 

국세청은 다음과 같은 기준을 적용합니다:

• 매도자(부모) 기준: 시세보다 5% 이상 또는 3억 원 이상 저가인 경우 양도소득세가 문제됨
• 매수자(자녀) 기준: 시세보다 30% 이상 또는 3억 원 이상 저가인 경우 증여세가 발생

예를 들어, 시세가 14억 원인 아파트를 9억 원에 양도한다면, 부모는 시세 기준으로 양도소득세를 내야 하고, 자녀는 5억 원에 대한 증여세를 납부해야 할 수 있습니다.

 

📌 따라서 이 기준을 벗어나지 않도록 감정평가서를 활용해 '적정시세'를 소명하는 것이 핵심입니다.

 

 

 

 

🧠 다양한 절세 전략: 일반증여 vs 부담부증여 vs 저가양도

 

 

가족 간 부동산 이전 시 고려할 수 있는 방법은 다양합니다.

 

대표적인 방법은 다음과 같습니다:

 

1. 일반증여
   • 부모가 자녀에게 무상으로 부동산을 증여
   • 전체 가액에 대해 증여세 부과
2. 부담부증여
   • 자녀가 기존 채무(전세보증금 등)를 함께 인수하는 방식
   • 채무액은 양도소득세, 나머지는 증여세로 분리 계산
3. 저가양도
   • 감정평가를 통한 적정시세 기준으로 저렴하게 매도
   • 시세 기준 범위 내라면 양도소득세와 증여세 절감 가능

 

각 방식은 가족 구성원의 상황, 보유 주택 수, 대출 여부, 1세대 1주택 여부 등에 따라 세금 차이가 크게 발생하므로 반드시 전문가의 시뮬레이션이 필요합니다.

 

 

 

 

💼 감정평가는 어떻게 진행되었나?

 

 

이번 송파구 아파트 감정평가는 로안감정평가사사무소와, 로안 측에서 추천한 타 평가기관 2곳이 공동으로 수행하였습니다.

이는 평가의 공정성과 객관성을 높이기 위한 조치였습니다.

 

감정평가 절차는 다음과 같습니다:

1. 의뢰인 상담 및 현황 조사
2. 해당 아파트 시세, 유사 거래 사례 수집
3. 인근 단지와의 비교 분석
4. 감정평가서 작성 및 제출

이 과정을 거쳐 나온 감정평가액은 **세무당국에도 설명 가능한 수준의 '합리적인 시가'**로 인정받을 수 있는 자료가 됩니다.

 

 

 

 

😊 감정평가 이후, 절세 효과는?

 

 

해당 사례의 경우, 감정평가서를 토대로 양도 및 증여 절차를 진행하였고, 자녀는 증여세 없이 부동산을 이전받을 수 있었습니다.

 

부모 역시 양도소득세 비과세 요건(1세대 1주택)을 만족했기 때문에, 전반적으로 크게 절세할 수 있었던 성공적인 사례가 되었습니다.

 

무엇보다도 의뢰인은 절세에 성공해 만족감을 표현하셨고, 저희 평가사무소 역시 실질적인 경제적 이익을 제공할 수 있어 큰 보람을 느낀 프로젝트였습니다.

 

 

 

 

마무리하며

 

 

가족 간 부동산 거래는 단순한 재산 이전이 아닙니다.

세법상 다양한 이슈가 얽혀 있고, 그에 따른 세금 부담도 상당하기 때문에 사전에 꼼꼼하게 준비해야 합니다.

 

이번 송파구 저가양도 사례처럼, 전문가의 감정평가를 통해 적정시가를 소명하고 절세전략을 병행한다면, 불필요한 세금은 줄이고 가족 간 재산이전도 원활하게 이뤄질 수 있습니다.

 

🔔 부동산 거래 전, 특히 가족 간 이전을 고려 중이라면 반드시 감정평가부터 시작하세요!
감정평가는 단순한 숫자가 아닌, 가족의 미래를 위한 중요한 선택입니다.