[상속세] 서울 강남구 아파트 상속, 감정평가로 상속세 절세할 수 있을까?

서울 강남구 아파트 상속, 감정평가로 상속세 절세할 수 있을까?

 

 

안녕하세요. 로안감정평가사사무소입니다.

 

오늘은 많은 분들이 실제로 겪고 계시는 **“상속세 부담”**에 대해 이야기해보려 합니다.

특히 서울 강남구 아파트 상속처럼 고액자산에 해당할 경우, 단순히 세무사의 상담만으로는 해소되지 않는 복잡한 문제가 발생하곤 합니다.

 

“감정평가를 통해 상속세를 줄일 수 있나요?”
이 질문에 대한 답을, 오늘 제가 직접 처리한 사례를 바탕으로 알기 쉽게 풀어드리겠습니다.

 

 

 

 

💡 상속세, 어떻게 절세할 수 있을까요?

 

 

상속세를 절세하려면 두 가지 방향 중 하나를 택해야 합니다.

1. 현재 납부해야 할 상속세를 줄이는 전략
2. 미래에 발생할 양도소득세까지 고려한 전략

예를 들어, 어떤 상속인은 상속 공제를 최대한 활용하여 상속세를 줄이는 대신, 나중에 자산을 처분할 때 양도차익이 많이 남아 양도세를 크게 낼 수도 있습니다.

반대로, 지금 상속세를 조금 더 내더라도 취득가액을 높여 향후 양도세 부담을 줄이는 방향을 선택할 수도 있습니다.

 

이처럼 단순히 “세금 적게 내고 끝내자”가 아니라, 장기적인 자산운용 전략 속에서 상속세와 양도세를 함께 고려하는 것이 매우 중요합니다.

 

 

 

 

🧾 실제 사례: 강남구 아파트 상속세 감정평가

 

 

얼마 전, 서울 강남구 00동에 위치한 아파트를 상속받으신 의뢰인께서 상속세 신고를 위한 감정평가를 의뢰해주셨습니다.
해당 아파트는 시가가 10억 원을 다소 넘는 고액자산으로, 상속세 공제한도인 10억 원에 근접하는 수준이었습니다.

 

이 경우, 감정평가를 통해 다음과 같은 두 가지 방향을 설계했습니다.

1. 상속 공제를 최대한 활용하여, 당장 납부해야 할 상속세를 줄이되
2. 의뢰인의 향후 부동산 양도 계획을 고려하여, 필요 시 취득가액을 높이는 방안도 검토

이처럼 저희 사무소는 단순히 ‘감정가를 써서 신고서에 넣어드리는 것’이 아니라, 의뢰인의 자산 상황과 미래 계획까지 고려하여 종합적인 절세 전략을 제시하고 있습니다.

 

 

 

 

📈 강남 아파트, 상속세는 얼마일까?

 

 

요즘 서울 강남권 아파트 시세가 평균 20억 원을 넘어가는 수준입니다.
겉으로 보기엔 부럽게 보이겠지만, 실제로 상속세를 내야 할 당사자 입장에서는 부담이 어마어마합니다.

 

특히 현금 흐름이 넉넉하지 않은 일반 직장인이라면 더욱 그렇습니다.
아무리 10년간 분할해 내는 ‘연부연납’ 제도가 있다고 하더라도, 매년 수억 원에 이르는 세금을 낼 수 있는 현금흐름을 가진 사람은 극히 드뭅니다.

 

“돌아가신 부모님과 함께 살던 집을 갑자기 팔 수도 없고, 그렇다고 세금은 계속 밀려오고…”

 

실제로 이런 상황을 겪고 상담하러 오시는 분들이 많습니다.
그만큼 상속세는 자산이 많아 보이지만 유동성이 없는 구조에서 가장 골치 아픈 세금입니다.

 

 

 

 

💬 세무조사는 피할 수 없다?

 

 

또 하나 놓치기 쉬운 사실이 있습니다.
상속세를 신고하면 대부분의 상속인은 세무조사를 받습니다.

 

“어차피 다 조사받는다고 하니 감정평가 따윈 필요 없지 않나요?” 라고 생각할 수 있지만, 오히려 그렇기 때문에 더욱 ‘신뢰도 높은 감정평가서’를 준비하는 것이 필수적입니다.

 

제가 작성한 감정평가서에는 한국감정평가사협회 심사필증이 첨부되어 있으며, 이러한 공식 절차를 거친 보고서는 세무당국에도 신뢰도를 높여주고, 과도한 추징이나 문제 발생 가능성을 낮춰줍니다.

 

 

 

 

📚 실무에서 매일 마주하는 절세 포인트

 

 

개인 감정평가사 사무소를 운영하며, 상속세·증여세 감정평가 업무는 거의 매일 접하는 분야입니다.

 

그만큼 매번 다양한 케이스를 접하며, 다음과 같은 사실을 절감하게 됩니다:

• 공시지가와 실제 시세의 차이가 클수록 감정평가의 영향력은 더 커진다
• 동일한 아파트라도, 위치와 향, 층수 등에 따라 감정가에 큰 차이가 발생한다
• 감정평가를 통해 얻은 감정가가 그대로 상속세 기준가액이 되는 경우가 많다
• 법을 잘 몰라서 공시지가로 신고했다가, 뒤늦게 ‘시가 기준 과세’로 정정되어 추징당하는 사례도 많다

이렇듯 감정평가는 단순히 수치상의 문제가 아니라, 실제 세무 리스크와 재산 보호의 핵심입니다.

 

 

 

 

✨ 감정평가 하나로, 상속세·양도세 둘 다 줄일 수 있을까?

 

 

네, 가능합니다.

 

앞서 말씀드린 바와 같이, 취득가액이 높아질수록 향후 양도세는 줄어듭니다.
그러나 취득가액을 너무 높이면 현재 내야 할 상속세가 늘어나게 됩니다.
이 둘의 균형을 맞추는 것이 바로 감정평가사의 역할입니다.

 

특히 향후 매각 시점이 예측 가능한 경우, 현시점에서 감정가를 전략적으로 조정하여 지금의 세금과 미래의 세금까지 동시에 절세할 수 있는 방안을 설계합니다.

 

 

 

 

🤔 “감정평가 꼭 받아야 하나요?”

 

 

상속세나 증여세 관련해 감정평가를 받는 것이 법적으로 강제된 것은 아닙니다.
하지만 다음과 같은 경우에는 **사실상 감정평가가 ‘필수’**입니다:

• 공시지가와 시가의 차이가 30% 이상 벌어질 때
• 세무조사 가능성이 높은 고액자산일 때
• 상속인 간 분쟁 가능성이 있거나, 상속재산 분할이 복잡할 때
• 향후 자산 매각을 계획하고 있어, 취득가액 설계를 미리 해두어야 할 때

이러한 상황에서는 감정평가를 하지 않고 넘어간다면, 불필요한 세금 또는 추징 위험에 노출될 가능성이 매우 높아집니다.

 

 

 

 

🧭 상속세 절세, 전문가와 함께 설계하세요

 

 

세금은 피할 수 없습니다.
하지만 합법적인 테두리 안에서 ‘줄일 수 있는 세금’은 반드시 줄여야 합니다.

 

그 첫걸음이 바로 감정평가입니다.

 

저희 사무소는 개인 감정평가사 사무소로서, 수많은 상속세·증여세 감정평가 사례를 바탕으로 절세 전략을 함께 설계하고 있습니다.

• 서울 강남구 아파트부터 지방 토지까지
• 고액 자산가부터 일반 근로소득자까지
• 단순 평가부터 양도세까지 고려한 맞춤 전략 제공

매번 새로운 사례를 접하며, 고객 한 분 한 분의 사정을 고려해 가장 현실적이고 유리한 절세방향을 안내드립니다.

 

 

 

 

부담스러운 세금, 피할 수 없다면 감정평가를 통해 ‘줄일 수 있는 만큼은 반드시 줄이세요’.
로안감정이 가장 믿을 수 있는 파트너로서 함께하겠습니다.