[저가양도] 가족 간 부동산 거래, 감정평가로 세무조사 대비하는 방법

가족 간 부동산 거래, 감정평가로 세무조사 대비하는 방법

 

 

최근 몇 년 사이, 가족 간 부동산 거래가 부쩍 늘어나고 있습니다.

자녀에게 부를 이전하려는 부모, 혹은 가족 간 재산 재배치를 통해 절세를 꾀하는 사례가 많아지면서 자연스럽게 관련 세금 문제에 대한 관심도 높아지고 있죠.

 

특히 ‘저가양도’ 방식은 자산을 이전하는 과정에서 세금을 줄일 수 있다는 점에서 많은 분들이 선택하는 방법입니다.

하지만 주의할 점도 분명히 존재합니다.

가족 간 거래는 ‘특수관계인 간 거래’로 분류되어 국세청의 세무조사 대상이 될 가능성이 크기 때문입니다.

 

그렇다면 어떻게 해야 안전하고, 문제가 없는 가족 간 부동산 거래를 할 수 있을까요?

핵심은 바로 ‘감정평가서’ 제출을 통한 사전 리스크 관리입니다.

 

 

 

 

가족 간 부동산 거래, 왜 문제가 될까?

 

 

가족 간 부동산 거래는 일반적으로 시가보다 낮은 가격(저가)으로 양도하는 경우가 많습니다.

부모와 자식 간, 형제 간 또는 법인의 대표와 법인 사이의 거래 등 특수관계에서는 거래 당사자 간 신뢰가 있기 때문에 굳이 시장가를 기준으로 삼지 않고, 내부적으로 협의된 금액으로 거래가 이루어지기도 하죠.

 

하지만 이런 방식이 세금 탈루로 이어질 가능성이 있기 때문에, 국세청에서는 이를 주요 조사 대상으로 삼고 있습니다.

 

예를 들어, 시가 10억 원의 부동산을 자녀에게 6억 원에 양도했다면, 그 차액인 4억 원에 대해 증여세 과세 대상이 될 수 있습니다.

 

국세청은 이처럼 시가보다 현저히 낮은 금액으로 거래된 경우를 탈루 또는 회피로 간주하여 세무조사에 착수할 수 있습니다.

따라서 단순히 가족 간 거래라는 이유로 "문제없다"는 입장만으로는 부족합니다.

 

 

 

 

‘감정평가서’가 왜 중요할까?

 

 

가족 간 부동산 거래에서 발생할 수 있는 세무 리스크를 예방하려면, 부동산의 적정 시가를 객관적으로 증명할 수 있어야 합니다.

이때 가장 효과적인 방법이 바로 ‘공인 감정평가사’가 작성한 감정평가서를 활용하는 것입니다.

 

감정평가서는 세금 신고 시 첨부 서류로 제출할 수 있으며, 이를 통해 다음과 같은 효과를 얻을 수 있습니다.

 

1. 정상적인 거래였음을 증명
“우리는 가족이긴 하지만, 시가를 임의로 정한 것이 아닙니다. 감정평가사가 산정한 객관적인 금액으로 거래했습니다.”라고 설명할 수 있는 근거가 됩니다.

 

2. 세무조사 대응력 확보
거래 후 국세청의 검토나 조사 과정에서 시가 논란이 발생하더라도 감정평가서가 있다면 명확한 기준과 책임 소재를 제시할 수 있어 불필요한 갈등을 줄일 수 있습니다.

 

3. 심리적·법적 안전망 제공
불필요한 의심을 사거나 과도한 세무 부담을 지지 않도록, 거래의 정당성을 확보하는 데 도움을 줍니다.

 

 

 

 

실제 현장에서는 어떤가요?

 

 

세무조사에 대한 걱정으로 감정평가를 먼저 문의하시는 고객들이 정말 많습니다.

특히 “괜히 표적이 되고 싶지 않다”, **“소탐대실(小貪大失)을 피하고 싶다”**는 이유로 감정평가를 요청하시는 경우가 많죠.

 

감정평가를 받은 후에는 시가에 맞춰 안전하게 거래가 이루어지고, 저가양도 허용 범위 내에서만 거래가 이루어지는 경우가 대부분입니다.

감정평가를 받지 않은 거래보다 세무 리스크가 훨씬 낮기 때문입니다.

 

실제로, 저희 로안감정에서도 가족 간 부동산 매매, 특수관계인 간 부동산 양도와 관련된 감정평가를 수없이 많이 수행해왔습니다.

그 과정에서 감정평가서가 세무조사 방어의 핵심 자료로 얼마나 유용한지 수많은 사례를 통해 확인해왔습니다.

 

 

 

 

저가양도? 증여? 헷갈린다면 이렇게 정리하세요

 

구분	저가양도	증여
세금 부담	거래금액과 시가 차액이 일정 범위 이내면 증여세 없음	전체 시가 기준으로 증여세 부과
특징	매매 형식이지만 실질적으로는 일부 증여 포함	명확한 무상 이전
신고 시 필요 서류	계약서, 감정평가서 등	증여신고서, 감정평가서 등
세무조사 가능성	시가와의 차액이 클 경우 위험 높음	정상 신고 시 위험 낮음

 

 

 

 

 

핵심은 '정상적인 거래'의 증명입니다

 

 

가족 간 거래가 모두 의심받는 것은 아닙니다.

문제는 거래의 정당성을 객관적으로 입증하지 못했을 때 발생합니다.

따라서 거래 금액이 시가보다 낮을 경우, 반드시 감정평가서를 통해 시가 기준을 확보하고, 그에 따라 신고·납부를 진행해야 합니다.

 

이렇게 하면 세무조사 가능성을 줄일 수 있을 뿐 아니라, 조사 시에도 당당하게 대응할 수 있는 기반이 됩니다.

 

 

가족 간 부동산 거래, 감정평가 없이 진행하면? | 감정평가사 | 로안감정 | 박효정 감정평가사

 

 

 

 

결론: 가족 간 거래 = 리스크 관리가 최우선!

 

 

정리하자면, 가족 간 부동산 거래는 반드시 ‘세무 리스크’를 함께 고려해야 하는 중요한 문제입니다.

거래 과정에서 감정평가를 활용하면 다음과 같은 이점이 있습니다.

 

• 객관적 시가 산정 가능
• 세무조사 방어 자료로 활용
• 불필요한 세금 부담 방지
• 거래 당사자 모두의 심리적 안정 확보

 

로안감정은 가족 간 부동산 거래, 특수관계인 간 거래, 저가양도와 관련된 다양한 경험과 사례를 바탕으로 여러분의 든든한 절세 파트너가 되어드립니다.

 

작은 방심이 큰 손해로 이어질 수 있는 만큼, 사전에 전문가의 조언을 받고 감정평가를 통해 철저히 준비하는 것이 가장 안전한 방법입니다.

 

 

 

 

궁금하신 사항이 있다면 언제든지 로안감정으로 문의해주세요.

세무조사에 강한, 신뢰할 수 있는 감정평가 파트너가 되어드리겠습니다. 😊

 

 

 

 

※ 본 콘텐츠는 블로그 수익화를 위한 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 개별 상황에 따라 세무 전문가 또는 감정평가사와의 상담을 권장드립니다.